ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทยได้ไหม? กฎ ค่าใช้จ่าย และภาษี 2026

ได้ แต่มีข้อแม้สำคัญเรื่องประเภทของอสังหาฯ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดในไทยแบบถือครองสมบูรณ์ (Freehold) ในชื่อของตนเองได้อย่างถูกกฎหมาย ตราบใดที่สัดส่วนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติรวมกันไม่เกิน 49% ของพื้นที่ในอาคารนั้น เรียกว่าโควตาต่างชาติ โดยทั่วไปชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้ บ้านพร้อมที่ดินจึงถือครองโดยตรงไม่ได้ คอนโดจึงเป็นช่องทางหลักของนักลงทุนอสังหาฯ ต่างชาติทั้งในกรุงเทพและทั่วไทย

ชาวต่างชาติซื้อบ้านหรือที่ดินในไทยได้ไหม?

ตัวที่ดินซื้อไม่ได้ ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินแบบถือครองสมบูรณ์ในไทยไม่ได้ บ้านพร้อมที่ดินจึงมักถือผ่านสัญญาเช่าระยะยาวไม่เกิน 30 ปี หรือผ่านบริษัทไทย ซึ่งทั้งสองแบบมีต้นทุนและความเสี่ยงสูงกว่าการถือครองคอนโด สำหรับผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ คอนโดคือวิธีที่สะอาดและปลอดภัยที่สุดในการเป็นเจ้าของอสังหาฯ ไทยในชื่อตนเอง

โควตาต่างชาติ 49%

กฎหมายไทยให้ชาวต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายในอาคารชุดแต่ละแห่ง อาคารที่ได้รับความนิยมอาจเต็มโควตา ทำให้บางห้องขายได้เฉพาะโควตาคนไทย ซึ่งชาวต่างชาติจดทะเบียนแบบถือครองสมบูรณ์ไม่ได้ ควรยืนยันเสมอว่าห้องอยู่ในโควตาต่างชาติก่อนตัดสินใจ

วิธีชำระเงิน: กฎ FET

การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ต่างชาติแบบถือครองสมบูรณ์ ต้องโอนเงินค่าซื้อเข้ามาในไทยจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศแล้วแลกเป็นเงินบาท ธนาคารผู้รับจะออกแบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) กรมที่ดินต้องใช้เอกสารนี้ในการโอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อคุณ จึงต้องเก็บไว้ให้ดี

ภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องเตรียม

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมิน มักแบ่งกันคนละครึ่งกับผู้ขาย
• เงินกองทุนและค่าส่วนกลาง: จ่ายครั้งเดียวก้อนหนึ่ง และค่าส่วนกลางรายเดือนให้อาคาร
• หากขายต่อภายใน 5 ปี: ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ควรนำมาคิดตอนคำนวณผลตอบแทนสุทธิ

เจ้าของต่างชาติคาดหวังผลตอบแทนได้เท่าไหร่?

เท่ากับเจ้าของทั่วไป คือราว 4% ถึง 8% แบบ Gross และต่ำกว่าราว 1.5 ถึง 2.5 จุดสำหรับผลตอบแทนสุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย ช่วงว่าง และการดูแล การถือครองโดยต่างชาติไม่เปลี่ยนค่าเช่า สิ่งที่กำหนดคือตัวห้อง อาคาร และราคา ห้องขนาดกะทัดรัดใกล้สถานี BTS หรือ MRT ในอาคารที่มีโควตาต่างชาติคือสูตรซื้อปล่อยเช่าคลาสสิก

CondoReturn แสดงผลตอบแทนจริงของทุกคอนโดในกรุงเทพ คุณจึงคัดห้องจากผลตอบแทนก่อน แล้วค่อยตรวจสอบโควตาและเอกสารกับทนายของคุณ